Sinn eines Gutachtens zur Ermittlung der Restnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
Eigentümer von Immobilien zur Kapitalanlage können einen Teil des Kaufpreises jedes Jahr abschreiben. So können von vermieteten Bestandsimmobilien älterer Baujahre, je nach Baujahr, in der Regel 2% oder 2,5% des Gebäudewertanteils pro Jahr abgeschrieben werden.
Seit einigen Jahren ist es für Käufer von Immobilien zur Kapitalanlage möglich, ein sogenanntes Restnutzungsdauergutachten vorzulegen. Dieses kann dazu führen, dass eine höhere Abschreibung des Wertanteils möglich ist, sofern in einem entsprechenden Gutachten eine geringere Restnutzungsdauer ermittelt wurde.
Gutachten zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind relativ neu. In der Vergangenheit wurden entsprechende Gutachten von den Finanzämtern meist nicht akzeptiert. Auch heute noch werden diese häufig abgelehnt. Der Finanzgerichtshof hat sich jedoch mit zwei Urteilen vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und vom 23.01.2024 - IX R 14/23 weitestgehend auf die Seite der Immobilieneigentümer gestellt. So wurde vom Finanzgerichtshof entschieden, dass ein Bausubstanzgutachten nicht mehr erforderlich sei, sondern „der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen könne, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“.
Entsprechende Gutachten dürfen nur von zertifizierten Sachverständigen nach DIN 17024 oder öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Liegt eine entsprechende Zertifizierung nicht vor, wird das Gutachten in der Regel nicht anerkannt.
Gerade bei älteren Gebäuden führen entsprechende Gutachten, sofern die Vorrausetzungen hierfür vorliegen, zu höheren Abschreibungssätzen und damit ebenfalls zu höheren Renditen bzw. geringeren Steuern.
Wenn Sie ein entsprechendes Gutachten benötigen, weil sie vor kurzem eine Bestandsimmobilie erworben haben oder erwerben wollen, rufen Sie uns gerne an. Aufgrund der bestehenden Zertifizierungen sind wir berechtigt entsprechende Gutachten zu erstellen.
Wir führen Gutachten deutschlandweit durch.
Aktuell wird vom Bundesrat eine Verschärfung der Regelung ab dem Jahr 2025 diskutiert.