Was ist das Vergleichswert-verfahren?

Wie die Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren funktionert

Einleitung

Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie steht immer eine zentrale Frage im Raum: Was ist das Objekt wirklich wert? Die Antwort darauf ist komplex, denn der "Wert" einer Immobilie kann auf verschiedene Weisen ermittelt werden. Eine der gängigsten und intuitivsten Methoden ist das Vergleichswertverfahren. Es ist besonders nützlich, wenn Sie einen schnellen und marktnahen Überblick über den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erhalten möchten.

Ansatz

Das Prinzip ist einfach: Gleiches vergleicht man mit Gleichem. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie durch den Abgleich mit Preisen ähnlicher Objekte ermittelt, die kürzlich auf dem Markt verkauft wurden. Dabei werden verschiedene Kriterien herangezogen, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen:

• Lage

• Objektart

• Größe

• Zustand und Ausstattung:

• Baujahr

• etc.

Die Rolle eines Immobiliengutachters

Auch wenn das Vergleichswertverfahren eine solide Basis bietet, ist eine manuelle Anpassung der Werte unerlässlich. Hier kommt die Expertise eines Immobiliengutachters ins Spiel. Kein Objekt gleicht dem anderen zu 100 %. Ein qualifizierter Gutachter hat nicht nur Zugang zu umfassenden, anonymisierten Kaufpreissammlungen und kann diese Daten exakt anpassen, er kann die jeweiligen Abweichungen auch einschätzen.

Diese individuellen Faktoren können den endgültigen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ein Gutachter kann diese Abweichungen präzise bewerten und den Vergleichswert so anpassen, dass er den tatsächlichen Marktwert widerspiegelt.

Wann kommt das Verfahren zum Einsatz?

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Grundstücken, Stellplätzen und Reihenhäusern angewendet. Für diese Objekttypen gibt es in der Regel eine ausreichende Anzahl an Vergleichstransaktionen, die für eine fundierte Einschätzung notwendig sind. Bei individuelleren Immobilien ist das Verfahren weniger geeignet, da es an passenden Vergleichsobjekten mangelt.

Vorteile und Nachteile

Vorteile:

Im Gegensatz zu anderen Verfahren, die mit fiktiven Werten oder theoretischen Annahmen arbeiten, basiert das Vergleichswertverfahren auf realen, am Markt erzielten Kaufpreisen. Sie vergleichen also nicht das Potenzial der Immobilie oder deren Herstellkosten, sondern Sie sehen direkt, wie viel Geld Käufer bereit waren, für ein ähnliches Objekt zu bezahlen. Das macht die Ergebnisse besonders nachvollziehbar und marktnah.

Nachteile:

Datenverfügbarkeit: Der größte Nachteil ist die Abhängigkeit von einer ausreichenden Anzahl an Vergleichsobjekten. In ländlichen oder dünn besiedelten Gebieten kann dies ein Problem darstellen.

Subjektive Einschätzung: Trotz aller Kriterien gibt es immer individuelle Merkmale, die schwer zu bewerten sind (z.B. ein besonders schön angelegter Garten oder ein einzigartiger Blick).

Fazit

Das Vergleichswertverfahren ist eine verlässliche und transparente Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie, insbesondere bei Standard-Wohnobjekten. Es liefert eine fundierte Basis für Preisverhandlungen und gibt Ihnen eine klare Vorstellung vom aktuellen Marktwert. Dennoch sollte man sich bewusst sein, dass eine präzise Wertermittlung die Expertise eines professionellen Gutachters erfordert, der die Vergleichswerte auf Ihr spezielles Objekt anpassen kann.