Was ist der Ertragswert?
Was ist der Ertragswert?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn bei einer Immobilie der nachhaltig erzielbare Ertrag (die Miet- oder Pachteinnahmen) im Vordergrund der Kaufentscheidung steht.
Typische Anwendungsbereiche für das Ertragswertverfahren sind:
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen
Wohn- und Geschäftshäuser (gemischt genutzte Objekte)
Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Logistikflächen, Einzelhandel)
Sonderimmobilien (z. B. Pflegeheime, Hotels oder Supermärkte)
Wie berechnet sich der Ertragswert?
Beim Ertragswertverfahren wird der Gesamtwert der Immobilie in zwei Komponenten aufgeteilt: den Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks) und den Gebäudeertragswert.
Die wesentlichen Schritte der Berechnung sind:
Ermittlung des Rohertrags: Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Marktmieten (nicht zwingend die aktuell tatsächlich gezahlten Mieten).
Abzug der Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Nicht-Umlagefähige Betriebskosten. Es verbleibt der Reinertrag der Immobilie.
Verzinsung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird mit dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz verzinst. Dieser Zinsbetrag wird vom Reinertrag abgezogen, da das Grundstück im Gegensatz zum Gebäude nicht der Abnutzung unterliegt.
Kapitalisierung des Gebäudereinertrags: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ergibt.
Addiung von Bodenwert und Gebäudeertragswert: Die Summe ergibt den Ertragswert vor Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände.
Warum ist der Liegenschaftszinssatz so entscheidend?
Der Liegenschaftszinssatz wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kauffälle ermittelt. Er spiegelt die Risikostruktur und die Marktlage der jeweiligen Region wider. Schon kleine Abweichungen beim Liegenschaftszinssatz können den ermittelten Ertragswert um viele zehntausend Euro verändern.
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Ob zur steuerlichen Optimierung, bei Erbschaften oder vor einem Immobilienkauf: Eine präzise Ertragswertberechnung erfordert tiefgehende lokale Marktkenntnis und die exakte Anwendung der ImmoWertV.
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